Was sind die Preistreiber am Bau?

Baupreise und Baukosten stehen zwar in engem Zusammenhang, die beiden Begriffe beschreiben aber nicht das Gleiche. Baukosten stellen aus Sicht des Bauherrn oder Auftraggebers die Summe sämtlicher Kosten eines Bauvorhabens dar. Darin eingeschlossen sind Grundstückskosten, Kosten vorbereitender Maßnahmen, Baunebenkosten und Finanzierungskosten.

Baukosten werden gemäß DIN 276 „Kosten im Bauwesen“ in sogenannte Kostengruppen aufgeteilt:

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*In der Variante für Architekten sowie beim Produkt „Kosten für Bauelemente“.

Baupreise stehen als sogenannte Einheitspreise in den Angeboten von Bauunter­nehmen oder Hand­werks­betrieben und beziehen sich auf einzelne Bauleistungen. Nach der Beauftragung werden die Einheits­preise im Zuge der Ausführung für die entsprechenden Leistungen und Mengen in Rechnung gestellt. Im Sinne der DIN 276 bestimmen die Baupreise bei einem Bauvorhaben die Kosten des Bauwerks und der Außen­anlagen. Außerdem oft einen Teil der vorbereitenden Maßnahmen.

Der Mangel an geeignetem Bauland stellt sich für das Baugeschehen zunehmend als Engpass dar. Vor allem in Wachstums­regionen, in Städten mit guter Infrastruktur sowie in Groß­städten und ihrem direkten Umland haben steigende Grund­stücks­preise einen erheblichen Anteil an den Baukosten. Quadrat­meter­preise für Grund­stücke liegen mittlerweile zwischen knapp 100 € und deutlich über 1.000 €.

Allerdings gehören zu den Grund­stücks­kosten noch zahl­reiche Kosten über den Kaufpreis hinaus:

Während die Notarkosten bundes­weit einheitlich im Gerichts- und Notar­kosten­gesetz festgelegt sind, fällt die Grund­erwerb­steuer je nach Bundesland deutlich unterschied­lich aus und liegt bei 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.

Zu den sogenannten vorbereitenden Maßnahmen zählen alle Aufwendungen, die nötig werden, um überhaupt auf einem Grundstück bauen zu können. Dabei sind mit der Bodenbeschaffenheit regelmäßig unvorhergesehene Risiken und Erschwernisse verbunden. Felsiger Untergrund, Altlasten oder gar Kampfmittel im Boden können zu Verzögerungen und Mehrkosten führen.

Als vorbereitende Maßnahmen können beispielsweise folgende Bauleistungen erforderlich werden:

Bei baupreislexikon.de finden Sie umfassende Bauleistungen auch für vorbereitende Arbeiten wie Untersuchungs­bohrungen, Abräumen des Baugeländes, Schutz­maßnahmen, Roden und Planieren.

Erschließungskosten

Nur ein Teil der Kosten für Vorbereitende Maß­nahmen betrifft allerdings das Ausführen von Bauleistungen. Einen weiteren Kosten­block machen die Erschließungs­kosten aus. Also die Kosten der Infrastruktur, die zur Nutzung eines Grundstücks erforderlich wird. Neben der Verkehrs-Erschließung – Zufahrts­straßen, Gehwege, öffentliche Grün­flächen, Straßen­beleuchtung – verursacht vor allem die technische Erschließung Kosten. Damit ist der Anschluss an die öffentliche Versorgung gemeint. Die Energie­versorgung (Strom, Gas, Fernwärme), das Tele­kommunikations­netz (Telefon, Internet, Kabel­fernsehen), die Kanalisation sowie die Trinkwasser- und Lö­schwasser­versorgung.

Die Kosten der öffentlichen Erschließung können je nach Gemeinde oder Stadt unterschiedlich hoch sein. Die Verteil­schlüssel dafür regeln entsprechende Gemeinde­satzungen oder Erschließungs­kosten­verordnungen.

Als private Erschließung bezeichnet man die Erschließungs­maßnahmen innerhalb der Grund­stücks­grenzen. Die Kosten der privaten Erschließung werden durch die Preise der zugehörigen Bauleistungen für Außen­anlagen und Frei­flächen bestimmt.

Preisanstiege können sehr unterschiedlich ausfallen, wenn man Hochbau- oder Straßen­bau­maßnahmen betrachtet, Rohbau- oder Ausbau­arbeiten, das Aufrichten eines Dach­stuhls oder den Einbau einer Heizungs­anlage. Welche typischen Preistreiber stecken dahinter?

Baumaterial – weltweite Nachfrage und Rohstoffmangel

Steigende Materialpreise treiben die Kosten am Bau in die Höhe.

Einige Baustoffe stachen dabei in den letzten Jahren besonders heraus:

Ursachen für steigende Baustoffpreise können vorüber­gehende Liefer­eng­pässe oder eine grund­sätzlich erhöhte Nachfrage sein. In Deutschland zu zahlende Material- oder Rohstoff­preise hängen dabei auch von internationalen Markt­entwicklungen ab. So führte die erhöhte Nachfrage nach Bauholz im Ausland über die Einkaufs­preise von Konstruktions­vollholz oder Dach­latten zum Ansteigen der Preise für Zimmer- und Holz­bau­arbeiten auf deutschen Baustellen.

Ähnliches gilt für den Preis von Stahl, der in Form von Stahl­trägern, Blechen, Beton­stahl in Stäben oder Betonstahl­matten die Kosten auf dem Bau in die Höhe treiben kann. Betonstahl wird vor allem im Rohbau für Fundamente, Wände oder Boden- und Decken­platten eingesetzt. Stahlträger kommen im Stahlbau und bei Metall­bau­arbeiten zur Anwendung. Ebenso Bleche, die aber beispiels­weise auch für den Straßenbau in Form von Leit­planken benötigt werden.

Weltweit hat sich die Nachfrage nach Sand und Kies in den letzten Jahrzehnten vervielfacht. Die damit einhergehende Verknappung wird auch in Deutschland spürbar, wo jährlich 250 Millionen Tonnen Sand und Kies am Bau verarbeitet werden.

Die Auswirkungen zeigen sich am Preis von Beton­arbeiten und Mauer­arbeiten oder auch von Landschafts­bauarbeiten. Da Sand zudem als Rohstoff für Glas benötigt wird, steigen auch die Preise für Fenster und Verglasungs­arbeiten.

Kupfer wird global für den Ausbau der Stromnetze und der IT-Infrastruktur benötigt. Dieser Nachfrage steht nur ein knappes Angebot des Rohstoffs gegenüber. Als Folge steigt der Kupfer­preis und verteuert die Halb­zeuge aus Kupfer oder Kupfer­legierungen, die im Heizungs­bau, für Elektro­installationen sowie für Dach­decker- und Klempner­arbeiten eingesetzt werden.

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Erdöl – Treibstoff und Rohstoff zugleich

Zurzeit entfällt noch rund 40 % des Energie­verbrauchs im Baugewerbe auf Diesel­kraftstoff. Besonders auf Baustellen im Erdbau, Straßen­bau und Gleisbau werden zehntausende Liter Diesel verbraucht. Steigende Treibstoff­kosten schlagen sich dort über die Kosten der Betriebs­stoffe in den Preisen der Bauleistungen nieder.

Erdöl dient aber auch als Basis für die Herstellung von Bitumen, Dämm­platten aus Polystyrol oder chemischen Produkten wie Epoxidharz-Lacken. Steigende Erdöl­preise verteuern alle Bauleistungen, bei denen diese Produkte eingesetzt werden. Also beispiels­weise die Preise im Straßen­bau, Preise für Abdichtungs­arbeiten, Dämmungen, Lackier­arbeiten oder Beschichtungen.

Nicht nur die Kosten für Erdöl, sondern steigende Energie­kosten insgesamt verteuern die Produktion energie­intensiver Baustoffe wie Zement, Stahl oder Fensterglas.

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Transportkosten – Weite Wege für Baustoffe

Transportkosten werden als Kosten definiert, die für die Raum­über­brückung von Transport­gütern anfallen. Genau diese „Raum­über­brückung“ erfordert aber in Zeiten von Liefer­eng­pässen weitere Wege zur Beschaffung von Baumaterialien. Die Transport­kosten steigen und schlagen sich in den Material­kosten und schließlich in den Baupreisen nieder. Herrscht am Arbeitsmarkt zusätzlich ein Mangel an LKW-Fahrern, erhöhen sich die Preise weiter.

Auch schon bei der Lieferung frei Baustelle über alltägliche Distanzen fallen Transport­kosten an, die im Preis von Bauleistungen über den Preisanteil für Baustoffe einzurechnen sind.

baupreislexikon.de berück­sichtigt Material­preise ‚frei Baustelle‘. Übliche Transport­kosten sind in den Wert­ansätzen für Baustoffe eingeschlossen.



Entsorgungskosten verteuern das Bauen

Die Entsorgung von Erde, Schotter und Bauschutt ist zum Kosten­treiber beim Bauen geworden. Rund 200 Millionen Tonnen mineralische Bauabfälle fallen auf deutschen Baustellen jedes Jahr an. Größtenteils Böden und Steine aus Boden­aushub, Baggergut und Gleisschotter. Mit abnehmender Qualität des Boden­aushubs werden die Entsorgungs­wege zu geeigneten Deponien weiter. Je nach Fall­situation müssen zusätzlich Proben entnommen und Analysen durchgeführt werden. Außerdem gelten Dokumentations­pflichten.

Kosten verursachen aber auch alle anderen Baustellen­abfälle. Wer Bau- und Abbruch­abfälle erzeugt, muss diese getrennt sammeln und zur Wieder­verwertung dem Recycling zuführen. So regelt es die Gewerbe­abfall­verordnung. Auf Baustellen müssen deshalb Glas, Kunst­stoffe, Metalle, Holz, Dämm­material, Bitumen­gemische, Gips-Baustoffe, Beton, Ziegel und Fliesen in getrennten Behältern gesammelt werden. Auch hier gelten ab einer bestimmten Größen­ordnung Dokumentations­pflichten. Zwar lassen sich im Einzelfall für wieder­verwertbare Materialien – beispiels­weise Holz oder Metall – sogar Erlöse erzielen, meist überwiegen aber Aufwände und Kosten.

Bei baupreislexikon.de finden Sie sowohl Preise für Entsorgungs­leistungen als auch Ein­stellungen zur Berück­sichtigung der Ent­sorgung im Preis einer Bauleistung.

Löhne – der einen Freud, der anderen Leid

Lohnkosten machen rund 30 % der Gesamt­kosten am Bau aus. Die Löhne selbst folgen dabei prinzipiell dem Verlauf der Konjunktur. So legten während des Aufwärts­trends der Baubranche in den Jahren 2010 bis 2020 die Löhne entsprechend zu. Schwächt sich die Baukonjunktur ab, sind auch die Lohn­zuwächse geringer. Bei gleich­zeitig zunehmender Inflation werden spätere Tarif­abschlüsse allerdings tendenziell höher ausfallen, um reale Einkommens­ein­bußen auszugleichen.

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)

Auch der zunehmende Fach­kräfte­mangel kann zu Lohn­steigerungen im Wett­bewerb um qualifizierte Fachkräfte führen. Die Effekte sind je nach Region unterschied­lich stark ausgeprägt.

Gestiegene Lohnkosten müssen von den Anbietern über die Preise an Kunden weiter­ge­geben werden. Dabei machen die aus­bezahlten Löhne nur gut die Hälfte der Lohn­kosten aus, die in die Baupreise ein­zu­kalkulieren sind. Hinzu kommen die Lohn­zusatz­kosten und die Lohn­neben­kosten, die zusammen knapp die andere Hälfte der Lohn­kosten ausmachen.

Lohnzusatzkosten werden insbesondere von den gesetzlichen Sozial­kosten verursacht. Darunter fallen beispiels­weise die Arbeit­geber­anteile zur Renten-, KrankenPflege- und Arbeits­losen­versicherung.  Der vorher­gesagte Anstieg der Sozial­versicherungs­beiträge wird sich – abhängig von der tatsächlichen Höhe – also auch auf die Baupreise auswirken.

Da baupreislexikon.de die Baupreise auf Grundlage von Muster­kalkulationen ermittelt, können die tatsäch­lichen Lohn­kosten berück­sichtigt werden. Sowohl regional als auch zum aktuellen Zeitpunkt. Vergleich­bares kann eine statistische Hoch­rechnung ausge­werteter Bau­projekte nicht leisten.

Baunebenkosten sind – wie der Name schon sagt – Kosten, die neben den eigentlichen Bauleistungen und Lieferungen für das Bauprojekt anfallen. Die Baun­eben­kosten betreffen also nicht die Preise für Bauleistungen, machen aber einen wesentlichen Teil der Baukosten insgesamt aus.

 
Zu den Baunebenkosten werden oft auch Notar­kosten, die Grund­erwerb­steuer, Kosten für den Grund­buch­eintrag und Makler-Courtagen gezählt. Nach DIN 276 fallen diese aber unter die Grund­stücks­neben­kosten. Auch bei Erschließungs­kosten handelt es sich prinzipiell um Bauneben­kosten, sie zählen aber nach DIN 276 zu den Kosten für vorbereitende Maßnahmen.

Die zum Bauen erforderliche Geld­mittel werden zu großen Teilen über Fremdkapital, also durch eine Immobilien­finanzierung aufgebracht. Entsprechend bestimmt die Höhe der Fremd­kapital­zinsen –  die Höhe der für die nötige Kredit­summe zu zahlenden Zinsen – den Anteil der Finanzierungs­kosten an den Baukosten. Auch das eingesetzte Eigen­kapital wird über kalkulatorische Eigen­kapital­zinsen in die Finanzierungs­kosten einbezogen.

Weil Baudarlehen meist über 20 bis 30 Jahre laufen, ist die Dauer der Zinsbindung für die Finanzierungs­kosten relevant. Die Zinsbindung bestimmt den Zeitraum, für den Kreditzinsen in unveränderter Höhe zu zahlen sind. Zins­entwicklungen während dieses Zeitraums haben keinen Einfluss auf den zu zahlenden Zinssatz. Wird aber nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschluss­finanzierung für die Rest­schuld erforderlich, kommt das dann geltende Zins­niveau zum Tragen.

Die Höhe des eingebrachten Eigen­kapitals wirkt sich auf die Zinshöhe der Bau­finanzierung aus. Denn Eigenkapital senkt das Ausfall­risiko der Bank. Je höher die Eigen­kapital­quote, desto höher die Kreditsicherheit.

Haben Zinsen einen Einfluss auf Baupreise?

Vom Prinzip her haben Finanzierungs­kosten nichts mit der eigentlichen Erstellung eines Bauwerks zu tun. Dennoch besteht eine Wechsel­wirkung zwischen den Bauzinsen und den Baupreisen:

Sinkende Zinssätze können zu einer Erhöhung der Bau-Nachfrage führen. Denn günstige Kredite ermöglichen es mehr Bauherren, ein Bauvorhaben umzusetzen. Auch Investoren tendieren bei niedrigeren Zinsen dazu, mehr in Immobilien zu investieren. In Folge erhöht sich die Nachfrage nach Bauleistungen, was die Baupreise in die Höhe treibt.

Steigende Zinssätze führen umgekehrt dazu, dass Kredite teurer werden, die Investitions­neigung gedämpft wird und die Nachfrage am Bau sinkt. Mit der sinkenden Nachfrage fallen die Baupreise.

Entwicklung der Zinssätze für Bauzinsen bei 15 Jahren Zinsbindung. Quelle: Statista

Vom Bund, von den Bundes­ländern und teilweise auch von Kommunen werden regelmäßig Förder­programme aufgelegt. Beispielsweise für klima­freundlichen Neubau, energetische Sanierung, sozialen Wohnungsbau, Neubau im Niedrig­preis­segment, Förderung junger Familien oder alters­gerechter Umbauten. Dabei sollen Subventionen bestimmte Personen­gruppen oder ein bestimmtes Verhalten unterstützen. Die finanzielle Förderung erfolgt häufig über zinsverbilligte Kredite (durch die KfW) zur Senkung der Bau­finanzierungs­kosten. Andere Varianten sind finanzielle Zuschüsse oder Steuer­begünstigungen (beispiels­weise Sonder-AfA oder Mehrwertsteuer-Senkung).

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Gerade neue Technologien wie Photovoltaik oder Wärmepumpen haben es dank Förderung leichter, etablierte Lösungen zu ersetzen. Der volkswirtschaftliche Ansatz solcher Subventionen beruht auf einer Belebung der Nachfrage und auf sinkenden Preisen durch geringere Stückkosten bei höheren Produktionszahlen.

Allerdings hegen Käufer manchmal den Verdacht, dass Hersteller und Anbieter staatliche Förderungen bei der Preisgestaltung einkalkulieren. Die Wirkungsweise von Fördermaßnahmen ist komplex und hängt sowohl vom Marktumfeld als auch von der Ausgestaltung der Förderprogramme ab. Unbeabsichtigte Effekte sind nicht ausgeschlossen. Beispielsweise kann es zu einer massiven Nachfrage-Erhöhung kurz vor Auslaufen eines Förderprogramms kommen. Die damit einhergehende Verknappung führt dann sogar zu steigenden Preisen. Aufgrund solcher vorgezogenen Investitionen wird die Nachfrage nach Wegfall der Förderung wieder einbrechen, was zu sinkenden Preisen führt. Beide Effekte können sich temporär auch bei Baupreisen auswirken.

Die Preise bei baupreislexikon.de berücksichtigen durch die simulierte Anbieter-Kalkulation das Marktumfeld und die Nachfrage-Situation zum aktuellen Zeitpunkt.

Im Bauwesen gelten zahl­reiche Regel­werke wie Gesetze, Vorschriften, Verordnungen, Normen und Bau­bestimmungen. Erhöhte Anforderungen verursachen Aufwände sowohl im Planungs- und Genehmigungs­prozess als auch bei der Umsetzung von Bauvorhaben. Diese Aufwände spiegeln sich in der Regel in höheren Baukosten wider.

Ein wesentlicher Teil der Regelungen erstreckt sich auf qualitative Anforderungen wie Schall­schutz, Wärme­schutz, Energie­einsparung und Barriere­freiheit. Betreffen die Anforderungen qualitative Eigenschaften der zur Ausführung erforderlichen Bauleistungen und der ein­zu­setzenden Bauprodukte, hat dies direkten Einfluss auf die Baupreise. Der alltägliche Zusammen­hang zwischen Qualität und Kosten gilt auch beim Bauen.

Qualitative Anforderungen an die gesuchte Bauleistung legen Sie bei baupreislexikon.de einfach durch Auswahl der Eigenschaften fest. Preise werden in Echtzeit passend zu den gewählten Eigenschaften ermittelt.

Allerdings bleibt anzumerken, dass qualitative Standards nicht allein vom Staat vorgegeben werden, sondern allgemein eine Entwicklung der Nachfrage hin zu höheren Qualitäts­ansprüchen zu beobachten ist. Um ein Beispiel zu nennen, ist nach den Landes­bau­ordnungen nur der Mindest­schallschutz nach DIN 4109 vorge­schrieben. Gebaut wird aber häufig mit erhöhtem Schallschutz.

Für die Auswahl von Eigenschaften relevante Baunormen sind direkt verlinkt und lassen sich per Mausklick bei baunormenlexikon.de* aufrufen.

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Grundsätzlich kosten gleiche Bauleistungen bei einer Sanierung nicht mehr als beim Neubau. Allerdings können einige Faktoren zu spürbar höheren Einheits­preisen führen. Beispielsweise, wenn aufwändigere Arbeits­methoden erforderlich werden, wenn der örtliche Zugang erschwert ist oder wenn keine schweren Maschinen eingesetzt werden können. Auch der geringere Mengen­bedarf bei der Renovierung – wenn Bauteile nur saniert, aber nicht komplett neu erstellt werden – kann zu höheren Preisen der erforderlichen Bauleistungen führen.

Für die Baukosten insgesamt kommen bei der Sanierung und Renovierung drei hauptsächliche Kostentreiber zum Tragen, wie:

Verbesserung der Gebäude-Qualität

Soll die Sanierung nicht nur der Erhaltung dienen, sondern die Qualität der Immobilie anheben, schlägt sich dies natürlich in den Baukosten nieder. Beispielsweise für gehobene Sanitär­ausstattung, Boden­beläge, Elektro­ausstattung oder zeit­gemäße Informations­technik. Außerdem wird meist eine energetischen Sanierung angestrebt, die einerseits Folgekosten für Heizenergie oder Strom senken kann, andererseits oft gesetzlich vorgeschrieben ist.

Eine Sanierungspflicht nach Gebäude­energie­gesetz (GEG) gilt bei Eigentümer­wechsel und betrifft beispiels­weise die Dämmung des Daches oder der obersten Geschoßdecke, die Dämmung von Warm­wasser­rohren sowie den Austausch veralteter Heizungen. Sanierungs­pflichten können auch unabhängig vom Kauf einer gebrauchten Immobilie gelten, wenn im Zuge einer Renovierungs­maßnahme mehr als zehn Prozent eines Bauteils verändert werden.

Versteckte Bauschäden, Schadstoffe

Bei der Renovierung und Sanierung besteht immer die Gefahr, dass unvorher­ge­sehene Schäden oder Mängel während der Ausführung entdeckt werden. Gleiches gilt für Altlasten wie Asbest oder den Befall von Bauteilen mit Haus­schwamm und Schimmel. Die zur Behebung solcher Probleme erforderlichen Aufwände können die Baukosten spürbar ansteigen lassen.

Belastungen durch Asbest, Hausschwamm oder Schimmel lassen sich bei baupreis­lexikon.de als Eigenschaft der Bauleistung festlegen und werden dann beim Preis berücksichtigt.