Woher kommen die Baupreise?

Architekten genauso wie Bauunternehmer benötigen Orientierungspreise für die Kostenplanung oder um Preise im Wettbewerb einordnen zu können. Als Hilfsmittel dienen oft Vergabepreise vergangener Bauvorhaben, also Vergleichsobjekte oder Erfahrungspreise, die mit „Bauch­gefühl“ oder statistischen Messzahlen auf den aktuellen Zeitpunkt hochgerechnet werden.

Ein bekanntes Beispiel dafür sind die Baukostendaten des BKI (Baukosteninformationszentrum der Deutschen Architektenkammern). Dort werden Kosteninformationen von in der Vergangenheit abgerechneten Bauprojekten auf Basis des Baupreisindex in die Gegenwart fortgeschrieben.

Was spricht gegen Statistik bei Baupreisen?

Die Baukonjunktur folgt keiner linearen Entwicklung. Das gilt genauso für die Baupreise. Denn das Bau­geschehen und seine Strukturen ändern sich – abhängig von wirtschaft­lichen oder gesellschaft­lichen Einflüssen – bisweilen kurzfristig. Baupreise werden stets entsprechend der aktuellen Markt­situation angeboten, zwischen den Vertrags­parteien verhandelt und vergeben.

Reale Baupreise sind also veränderliche Größen, die von den Umständen des jeweiligen Bauauftrags und den markt­wirtschaftlichen Rahmen­bedingungen zum Zeitpunkt der Vergabe abhängen. Dabei kommen Einfluss­faktoren wie Bau­nachfrage, Lohn­abschlüsse, Liefer­engpässe, Energie­preise und Gesetzes­änderungen zum Tragen. Diese Faktoren lassen sich nicht statistisch aus der Vergangenheit hochrechnen.

Aus den aufgezeigten Gründen nutzt baupreislexikon.de nachträgliche Aus­wer­tungen von Bau­maß­nahmen nur zur prak­tischen Validierung. Die Preise bei baupreislexikon.de ergeben sich nicht statistisch, sondern werden systematisch durch Muster­kalkula­tionen ermittelt.

Echtzeit-Simulation:
Wie vom Bauunternehmer heute kalkuliert

Um Marktpreise im Wortsinn zu bekommen, müsste man für jede gesuchte Bauleistung stets konkrete Angebote mehrerer Bieter einholen. Für die schnelle Ein­schätzung von Preisen und Kosten wäre dies wenig praktikabel. Doch genau diese auf­wändige Vorgehens­weise wird mit baupreislexikon.de simuliert. Dabei wird methodisch nachgebildet, wie Anbieter zum aktuellen Zeitpunkt den Preis für eine im Detail bestimmbare Bauleistung kalkulieren und anbieten würden.

Diese simulierte Bauunter­nehmer-Kalkulation erfolgt auf Grundlage der für Baupreise bestimmenden Faktoren, insbesondere:

Bei baupreislexikon.de ermitteln wir kontinuierlich die für die Preise von Bauleistungen bestimmenden Faktoren. Eine um­fassende Datenbasis, die monatlich gepflegt wird! Methodik und Struktur gründen auf 35 Jahren Erfahrung bei der Ermittlung von Baupreisen.

Angebot und Nachfrage prägen die Marktlage und stehen in Wechsel­wirkung mit den Preisen. Die Einfluss­faktoren reichen von privaten Investitionen und Staats­ausgaben, staatlichen Förderungen und Regulie­rungen über Kredit­zinsen, Lohn­entwicklung und Beschäftigungs­grad bis zu gesellschaft­lichen Veränderungen und globalen Krisen.

Beispielsweise können Förder­programme zu mehr Nachfrage und damit zu höheren Preisen führen. Dagegen wären erhöhte Auflagen bei Bau­genehmigungen Grund für sinkende Nachfrage und damit niedrigere Preise. Gleiches gilt für gestiegene Kredit­zinsen, obwohl diese die Baukosten letztlich erhöhen. Wegen Preis­unsicherheit zurück­gestellte Investitionen verringern zunächst die Nachfrage, können aber in Folge­jahren zu Nachhol­investitionen und steigenden Preisen führen.

Auch zwischen Inflations­rate und Baupreisen besteht ein Zusammen­hang, obwohl Neubau­kosten bei der Ermittlung des Verbraucher­preis­index gar nicht berücksichtigt werden.
 

Da die Preise bei baupreislexikon.de zum Zeitpunkt der Abfrage so neu berechnet werden, wie Bauunter­nehmen und Hand­werker anbieten würden, spiegeln sie stets die aktuelle Markt­situation in der Baupraxis wider.

Betrachtet man Baupreise regional, gibt es in Deutschland sowohl ein Süd-Nord-Preis­gefälle als auch ein West-Ost-Preis­gefälle. Außerdem sind Baupreise in Ballungs­zentren höher als in ländlichen Regionen.

Es genügt aber nicht, diese Aspekte mittels Orts- oder Regional­faktoren statistisch zu berück­sichtigen. Denn Abweichungen ergeben sich bei Baupreisen auch differenziert nach der lokalen Wirtschafts­kraft, verbunden mit entsprechenden Kosten­niveaus (insbesondere bei Lohn­kosten) oder unterschied­lich starker Konkurrenz­situation.

baupreislexikon.de berücksichtigt die lokale Markt­lage und ent­sprechende Kosten­unterschiede wahl­weise gemittelt für Deutschland und je Bundes­land oder differen­ziert für Ihren gewünschten Stadt- oder Landkreis.

Im Bauvertrag wird eine Vergütung – also ein Baupreis – für eine beschriebene Leistung vereinbart. Die Leistungs­beschreibung spezifiziert die Anforderungen des Auftrag­gebers und bestimmt, welche Leistung der Auftrag­nehmer für die vereinbarte Vergütung zu erbringen hat. Aus gutem Grund regelt die VOB (Vergabe- und Vertrags­ordnung für Bauleistungen), dass jede Leistung eindeutig und erschöpfend zu beschreiben ist. Dies betrifft Umfang, Art und Qualität der Leistung sowie die zu verwendenden Materialien.

Gerade dieser „erschöpfende“ Charakter von Leistungs­beschreibungen macht aber das Vergleichen von Baupreisen schwierig. Denn schon kleine Abweichungen im Beschreibungs­text können zu gravierenden Unterschieden beim Preis führen. Stimmt die Leistungs­beschreibung nicht überein, werden buch­stäblich Äpfel mit Birnen verglichen.

Mit baupreislexikon.de bestimmen Sie alle Eigen­schaften Ihrer gewünschten Bauleistung im Detail und erhalten immer den genau passenden Preis. Die Struktur und Vorgehens­weise entsprechen dabei STLB-Bau Dynamische BauDaten – dem etablierten Standard im Bauwesen.

Die Redewendung „Zeit ist Geld“ wird Benjamin Franklin zugeschrieben und stammt bereits aus dem 18. Jahrhundert. Der ökonomische Gedanke dahinter blieb aber unverändert aktuell. Gerade in der Baubranche ist der Kosten­anteil des Arbeits­zeit­auf­wands hoch. Lohn­kosten machen oft bis zur Hälfte der Gesamt­kosten aus.

Die Lohnkosten einer Bauleistung ergeben sich aus einem Zeit­ansatz je Mengen­einheit und einem Wert­ansatz für den durch­schnittlichen Brutto-Stundenlohn der beteiligten Beschäftigten, ein­schließlich aller Lohn­zuschläge, Lohn­zulagen, Sozial­löhne (z. B. für Urlaubs- und Krank­heits­tage), Sozial­kosten (z. B. Renten- oder Arbeits­losen­versicherung) und Lohnnebenkosten.

Tarif- bzw. Lohn­erhöhungen ganz allgemein führen meist zu steigenden Preisen. Auch der zunehmende Fach­kräfte­mangel in der Baubranche kann mittel­fristig zum Ansteigen der Löhne und damit der Baupreise führen.

Die von baupreislexikon.de verwendeten Lohnansätze entsprechen der aktuellen Lohn­entwicklung für durch­schnittlich qualifizierte Arbeits­kräfte in der von Ihnen gewählten Region und in den die Leistung betreffenden Gewerken oder Bau-Sparten.

Zeitansätze für den Arbeitszeitaufwand

Die auszuführende Menge, Besonder­heiten der jeweiligen Baustelle und die Spezialisierung des aus­führenden Bauunter­nehmens haben Einfluss auf den Arbeits­zeit­auf­wand der jeweiligen Leistung und damit auf deren Preis.

Beispiel für Zeitansätze einer Leistung bei baupreislexikon.de

Die für die Preisberechnung verwendeten Zeitansätze der Bauleistungen werden bei baupreislexikon.de kontinuierlich über­prüft und aktualisiert.

Im Preis einer Bauleistung sind die Material­kosten aller Bau­stoffe enthalten, die beim Ausführen eingebaut werden. Diese müssen geliefert und auf der Baustelle vorge­halten werden. Auch dafür fallen Kosten an, die im Baupreis zu berück­sichtigen sind. Gleiches gilt für Verschnitt, Beschädigungen und Verluste an Baumaterial.

Steigende Energiepreise, Rohstoff­knappheit oder Liefer­eng­pässe führen zur Verteuerung von Baumaterialien. Solche Einflüsse auf die Material­preise müssen zum aktuellen Zeit­punkt berücksichtigt werden.

Zu den Materialkosten zählen außerdem Kosten für Bauhilfs­stoffe. Also beispiels­weise Material für Beton­schalungen, den Verbau von Gräben oder Trag­gerüste. Bauhilfs­stoffe werden vom Bauunter­nehmen meist mehr­fach verwendet. Im Baupreis schlagen sie sich deshalb über einen Verrechnungs­satz nieder, der sich auf die Menge der Bauleistung bezieht.

Materialkosten werden bei baupreislexikon.de stets als Durch­schnitt aktueller Verrechnungs­preise ein­schließlich Fracht­kosten und Verluste einbezogen.

Oft werden ein Kran oder ein Bagger als Sinn­bilder für „Baustelle“ verwendet. Denn Baumaschinen oder Baugeräte prägen das Baugeschehen. Es liegt auf der Hand, dass auch die Baupreise von den Kosten der Baugeräte mitbestimmt werden.

Direkt im Baupreis: Leistungsgeräte

Allerdings gehen nur die Geräte­kosten von soge­nannten Leistungs­geräten direkt als Einzel­kosten in den Preis einer konkreten Bauleistung ein. Leistungs­geräte sind Geräte, die für die Aus­führung einzelner Bauleistungen zur Verfügung gestellt werden müssen. Ein Beispiel wären die Kosten für den Bagger bei Erdarbeiten im Zuge des Aushubs.

Beispiel für Gerätekosten einer Leistung bei baupreislexikon.de

Bei der Kalkulation der Einzel­kosten solcher Leistungs­geräte sind neben den Geräte­vorhalte­kosten (Abschreibung, Verzinsung, Reparatur­kosten) und den Betriebs­stoff­kosten auch die Lohn­kosten für den Betrieb des Bau­geräts zu berücksichtigen.

Baugeräte werden von Bauunter­nehmen gekauft oder gemietet. Entsprechend können Bau­gerätekosten über die Miet­preise ermittelt werden oder anhand der Bau­geräte­liste (BGL). Für die praktische Kalkulation von Geräte­kosten ist allerdings zu berück­sichtigen, dass AVR-Werte der BGL für Abschreibung, Verzinsung und Reparatur­kosten oft höher liegen als vergleich­bare Miet­preise bei Geräteverleihern.

Kosten von Baugeräten variieren mit der Tages­leistung pro Baustelle. baupreislexikon.de nutzt durch­schnittliche AVR-Werte (Abschreibung, Verzinsung, Reparatur­kosten) aus der Bau­geräte­liste (BGL), abgemindert um einen Marktfaktor.

In den Baustellenkosten: Bereitstellungsgeräte

Auch Gerätekosten von sogenannten Bereit­stellungs­geräten müssen kalkulatorisch in den Baupreisen berücksichtigt werden. Bereit­stellungs­geräte sind Bau­geräte, die während der Dauer des Bauvorhabens für die Baustelle bereitgestellt werden. Beispiels­weise Turm­dreh­krane oder Baustellen-Container. Kosten für Bereitstellungs­geräte werden in Abhängigkeit von der Anwesenheits­dauer auf der Baustelle und nicht anhand ihrer Einsatz­zeit ermittelt. Da Bereit­stellungs­geräte nicht direkt einzelnen Bauleistungen zuzuordnen sind, werden die Kosten als Baustellen­gemein­kosten verrechnet und in die Baupreise einkalkuliert. Mehr dazu unter Zuschlagssätze »

Mit oder ohne Baustelleneinrichtung

Bereitstellungsgeräte zählen zur Baustellen­einrichtung, wie beispiels­weise auch Bau­zäune, Witterungs­schutz, Baustellen­beleuchtung, Medien­anschlüsse, Toiletten, Büro­container oder Baustraßen.  Es macht einen erheblichen Unterschied, ob Kosten für die Baustellen­ein­richtung im Preis enthalten sind oder nicht. Preise einschließlich Baustellen­ein­richtung lassen sich nicht mit Preisen vergleichen, bei denen die Baustellen­ein­richtung als separate Leistung abgerechnet wird.

Mit baupreislexikon.de können Sie jeweils selbst einstellen, ob die Baustellen­ein­richtung als Neben­leistung im Preis berück­sichtigt sein soll oder als separate Leistung betrachtet werden soll.

Werkzeuge und Kleingeräte

Kein Handwerker kalkuliert seinen Akku­schrauber einzeln in den Preis einer Bauleistung ein. Das Vorhalten von Werkzeugen und Klein­geräten zählt zu den Neben­leistungen nach VOB/C, die in der vertraglichen Leistung enthalten sind. Die Kosten für Werkzeuge und Klein­geräte werden im Rahmen der Baustellen­gemein­kosten verrechnet, also über die Umlage in die Baupreise einkalkuliert. Mehr dazu unter Zuschlagssätze »

Kosten, die unmittelbar von einer Bauleistung verursacht werden, kalkulieren Bau­unter­nehmen direkt in den Angebots­preis ein. Damit sind die Lohn­kosten, Material­kosten und Geräte­kosten für das Ausführen der Leistung abgedeckt.

Die sogenannten Gemein­kosten – allgemeine Geschäfts­kosten und Baustellen­gemein­kosten – werden dagegen als Umlage den Preisen zugerechnet. Das geschieht über prozentuale Zuschlags­sätze zu den direkten Kosten. Mit der gleichen Vor­gehens­weise werden der ange­strebte Gewinn sowie das unter­nehmerische Wagnis auf die Preise umgelegt.

Die Höhe der prozentualen Zuschlags­sätze kann sich je nach Bauvorhaben, Ort, Gewerk und Baufirma deutlich unterscheiden. Außerdem werden für die verschiedenen Kosten­arten (Lohn, Material, Geräte) in der Regel nicht dieselben Zuschlags­sätze verwendet. Vergleicht man Preise mehrerer Anbieter, machen die ein­kalkulierten Umlagen oft den Unterschied.

Zur Berechnung der in Baupreisen ent­haltenen Umlage für Gemein­kosten, Gewinn und Wagnis verwendet baupreislexikon.de regionale Zuschlags­sätze mittel­großer Unter­nehmen der betreffenden Gewerke.